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二次相続で高い相続税を払いたくない…。
事前の対策を行うことで、相続税を大幅に減らすことも可能ですよ。
不動産コンサルタント
まずは、二次相続の対策の前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
二次相続で相続税が高くなる3つの理由
二次相続とは、一次相続で相続人となった配偶者が亡くなった際に発生する相続のことです。
二次相続では以下のような理由により、一般的に一次相続よりも相続税が高くなりやすいでしょう。
- 1億6,000万円の配偶者控除がない
- 相続人が減るため、基礎控除額も減る
- 小規模宅地等の特例の利用が難しい
相続税をできるだけ減らしたいなら、あらかじめ対策しておくことが重要です。
二次相続の対策6つ
① 生前贈与を行う
② 配偶者の資産を増やさない
③ 生命保険に加入しておく
④ 一次相続で子に実家を相続させる
⑤ 相次相続控除を利用する
⑥ 財産の種類を変更する
① 生前贈与を行う
一次相続した配偶者が子に生前贈与しておくことで、二次相続の対象となる財産を減らせます。
生前贈与の場合、1人につき年間110万円以内なら課税されません。
ただし連年贈与とみなされると課税される可能性があるため、契約書を作成しておくことをおすすめします。
② 配偶者の資産を増やさない
二次相続の税負担を減らすなら、配偶者の資産を増やさないことが重要です。
二次相続では「配偶者が一次相続で得た財産＋配偶者自身の資産」を相続することになるため、一次相続の時点で配偶者の相続分を少なくしておいた方がよいでしょう。
③ 生命保険に加入しておく
死亡保険金には、500万円×法定相続人数の非課税限度額があります。
そのため、二次相続の被相続人となる配偶者が子を受取人にして生命保険へ加入しておくことで、相続税を減らせます。
また死亡保険金は支給までの期間が短いため、葬儀費用など相続人の建て替え負担も軽減できますよ。
④ 一次相続で子に実家を相続させる
一次相続では配偶者が自宅を相続するのが一般的ですが、二次相続の税負担を減らしたい場合は子に相続させる方法もあります。
子が被相続人と同居していれば、小規模宅地等の特例を利用して土地の評価額を80%減額できます。
⑤ 相次相続控除を利用する
10年の間に一次相続と二次相続が行われる場合、相次相続控除による優待規定を利用できる可能性があります。
適用されると、一次相続の際に配偶者が納めた相続税のうち一定額が、二次相続の納税額から控除されます。
条件に当てはまる場合は、忘れず申告しておきましょう。
⑥ 財産の種類を変更する
不動産の場合、売却する時期によっては相続税評価額よりも市場価値の方が低くなるケースがあります。
そうなると相続税の支払い損になるため、とくに古い建物や使っていない土地がある場合は、早めに売却して現金や収益性のある不動産に変えておきましょう。
今ならこれまでの相場より高値で売れる可能性が高いので、一度査定依頼してみるとよいですよ。
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで今、家がいくらで売れるのか？を調べれば、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
不動産コンサルタント
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼できます。
それが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。
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これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。
「すぐに売却する気はないけど、それでも査定できるの？」と思うかもしれません。
でも安心してください。家の価値がいくらなのか？を把握するだけでも利用できます。
・結果は、査定を依頼した会社から早ければ当日にメールや電話などで教えてもらえます。
・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
今や、二次相続の対策を検討している多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産コンサルタント
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。