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海外からの旅行者の増加にともない、民泊ビジネスが注目されています。
空き家を活用して民泊を始めてみたいけど、事前申請や準備など、何から始めればいいかわからない…という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産コンサルタント
【重要】
まずは、民泊の始め方の前に「不動産の価値」「一戸建てvsマンションの価値」「不動産価値を高める方法」方法について紹介します。
相続が決まれば、色々なことを考え行動に移すかと思います。その時に重要なのが資産価値の大きい不動産になります。
その際、何もわからないとならないように、今のうちに大切な資産について把握し、新たな人生へのステップへと繋げましょう。
この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。
＜＜お役立ちページ＞＞
・国土交通省/住宅の資産価値に関する研究
・土地の資産価値は目的と基準で変わる！
・不動産価値の決まり方とは？
不動産の資産価値について
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無か？などでも資産価値は変わってきます。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
医療施設や教育機関は充実しているか？お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
民泊の始め方5ステップ
民泊を始める手順は、次の5ステップです。
① 民泊の形態を決める
② 届出・近隣住民への説明
③ リノベーション・事前準備
④ ウェルカムガイドの作成
⑤ 民泊サイトへ登録・運営開始
それぞれ詳しく解説していきますね。
① 民泊の形態を決める
民泊には大きく分けて3つの形態があります。
まずはどの形態で運営するのか決めましょう。
1. 旅館業民泊
旅館業の許可を取れば、年間の営業可能日数に制限がないため高い利益が期待できます。ただし建物の大きさや営業可能地域が限られているため、個人が許可を得るのは難しいでしょう。
2. 特区民泊
特区民泊も営業可能地域が限定されており、自治体の認定が必要です。旅館業ほど厳しくはないですが、換気や採光、消防設備などの基準を満たす必要があります。また宿泊日数の下限は2泊3日と定められています。
3. 新法民泊
新法民泊は届出のみで始められるため、比較的ハードルが低いでしょう。ただし年間営業日数は180日未満と制限されています。また家主不在で運営する場合は管理業者に委託する必要があり、清掃なども任せると売り上げの50%程度の費用がかかります。
② 届出・近隣住民への説明
ここではもっとも始めやすい「新法民泊」の申請方法を紹介します。
新法民泊の届出は、以下の書類をそろえてポータルサイトか保健所で行いましょう。
- 届出書
- 住宅の図面
- 誓約書
- 転貸承諾書
また民泊の運営には、自治体によって定められた範囲の住民への事前説明も必須です。
③ リノベーション・事前準備
民泊の形態によって客室面積や必要な設備が定められているため、条件を満たしていない場合はリノベーションが必要です。
たとえば客室の面積は、特区民泊の場合一居室25㎡以上、新法民泊では1人3.3㎡以上となっています。
宿泊者の満足度を高めるインテリアやアメニティなどを用意しておくことも、重要なポイントですよ。
④ ウェルカムガイドの作成
ウェルカムガイドは、施設の利用方法や注意点を記載した資料です。
宿泊客とのトラブルを防ぐため、外国語にも対応させて必ず作成しておきましょう。
とくに外国人ゲストは文化も違うため、細かく記載しておくことが大切です。
⑤ 民泊サイトへ登録・運営開始
準備が整ったら民泊サイトに登録して施設をアピールしましょう。
ページをクリックしてもらうには、魅力的な写真やキャッチコピーを使うなど工夫が必要です。
また民泊の運営開始後も、集客や施設の維持管理、トラブル対応などすべきことがたくさんあります。
自分でできない場合は、事前に代行会社と契約しておきましょう。
大損しないために！民泊を始める前にすべきこと
民泊を始めるなら新法民泊がもっともハードルが低いですが、建物の広さや設備、立地によっては民泊に運営できない可能性があります。
また民泊には多くの初期費用や経費がかかるため、もしうまく行かなかった時に引き際を間違えないためにも、始める前に一度家の価値を調べておきましょう。
査定額によっては、手間や費用をかけて民泊を運営するより売却した方がお得なケースもありますよ。
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで今、家がいくらで売れるのか？を調べれば、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
不動産コンサルタント
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼できます。
それが、
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これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。
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でも安心してください。家の価値がいくらなのか？を把握するだけでも利用できます。
・結果は、査定を依頼した会社から早ければ当日にメールや電話などで教えてもらえます。
・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
今や、不動産売却も考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産コンサルタント
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。