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親が経営していたアパートを相続した後、経営を続けるべきか迷ったら。
アパートを相続するメリットとデメリットを照らし合わせて今後の方向性を決めていきましょう。
不動産コンサルタント
【重要】
まずは、アパートの相続について解説する前に「不動産の価値」「一戸建てvsマンションの価値」「不動産価値を高める方法」方法について紹介します。
相続が決まれば、色々なことを考え行動に移すかと思います。その時に重要なのが資産価値の大きい不動産になります。
その際、何もわからないとならないように、今のうちに大切な資産について把握し、新たな人生へのステップへと繋げましょう。
この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。
＜＜お役立ちページ＞＞
・国土交通省/住宅の資産価値に関する研究
・土地の資産価値は目的と基準で変わる！
・不動産価値の決まり方とは？
不動産の資産価値について
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無か？などでも資産価値は変わってきます。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
医療施設や教育機関は充実しているか？お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
アパートを相続するメリット
【初期費用なしで収益物件が手に入る】
相続では既にあるアパートを引き継ぐので、初期費用や高額なローンを組まずに収益物件を手に入れられます。
初期費用の例
土地の購入費用、建物の購入(建築)費用、諸費用(登記費用、印紙代、取得税、保険料)など
【家賃収入が得られて生活が安定する】
アパート経営は現金と違って景気変動による影響を受けにくいのもメリットです。
入居者がいれば毎月安定して家賃収入が入ってくるため、将来の年金対策にもなるでしょう。
【相続税を節税できる】
現金よりアパートで相続する方が、貸家建付地として相続税がかなり安くなります。
相続税評価額は、現金より土地のほうが低く、土地の上に賃貸用のアパートがあるとさらに下がる軽減措置が受けられるからです。
アパートを相続するデメリット
【固定資産税や管理の手間がかかる】
アパートの相続後は、固定資産税や都市計画税、所得税、住民税などの支払いが継続して必要です。
また、アパート経営には入居者の募集から毎月の家賃回収、トラブル時の対応などの管理業務の手間もかかります。
【自己資金から補填が必要な場合がある】
築年数の経過すると空室リスクが高まり、家賃を下げざるを得なくなって収入が減ります。
設備を新しくしたり塗装や床、壁紙の変更などリフォームをする際に、支出が収入を上回った場合は自己資金で補填しなければなりません。
【ローンの支払いが必要な場合がある】
アパートの建築や購入時に組んだローンがまだ残っていて、団体信用生命保険に加入していなかった場合、相続人が返済を引き継がなければいけません。
アパート経営の収益性が高ければいいのですが、自己資金を切り崩さなければいけない可能性があることは覚えておきましょう。
アパートを相続するならやるべきこと
アパートを相続した後の選択肢としては、主に以下のようなものが挙げられます。
・アパート経営を続ける
・解体する(新築、他の土地活用にするなど)
・売却して現金化する
アパート経営を続けるべきかは収益性で判断しますが、今やっておくべきことが1つあります。
それは、相続したアパートの価値を知ること。
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで今、相続したアパートがいくらで売れるのか？を調べれば、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
その場合はアパートを売却した方がお得になるかもしれません。
経営を続けるにしても、売却価格を知らないままだと、辞め時を見極められずに大損してしまう可能性があります。
不動産コンサルタント
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不動産コンサルタント
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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