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不動産に物件の売却を依頼するときに、見聞きする囲い込み。
実は、知らなければ大損をする重要な内容です。
不動産コンサルタント
まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って?
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか?を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の1つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか?商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い?
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は1棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
売り手に機会損失を与える不動産の囲い込みとは?
不動産会社が売却物件の情報を他社と共有せず、自社だけで取引を完結させようとする行為です。
自社だけで取引することで売主と買主の両方から仲介手数料を得ることができます。
そのため物件を買いたい人がいると他社から問い合わせがあっても「既に申込がある」といった虚偽の情報を伝え、自社以外で取引されないよう囲い込みをします。
不動産会社に囲い込みされると売主が損をする
不動産会社に囲い込みされると物件が市場に露出されず、物件の売却に時間がかかることがあります。
さらに、不動産会社が「物件が売れないため価格を下げるべき」といった提案をされるかもしれません。
不動産会社は安く売ったとしても売主と買主の両方から仲介手数料を得られるため損はありません。
売主は物件を高い値段かつ迅速に売却する機会を逃してしまい、結果的に不動産会社のみが利益を得ることになります。
囲い込みを避けるためにやるべきこと
不動産会社の囲い込みは気づきにくいものです。そのため、事前に対策しなければなりません。
囲い込みを避ける1番の方法は、信頼できる業者に依頼することです。
スキルと知識を兼ね備えた、物件を高く売却してくれる不動産会社に依頼しましょう。
しかし、どのようにして優良な不動産会社を見つけるか、悩む人もいると思います。
そんな人に、ぴったりなサービスがあるので紹介します。
不動産の査定額を1番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼できます。
それが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。
イエウールが凄いのは「全国1,900以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
間取り、築年数、坪数など数項目の情報を入力だけ。(数値は正確に分からなくても大体でOK)
すると、イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社で査定が行われますので、結果、あなたの家の最高査定額が分かる仕組みです。
イエウールだと「査定額に数百万円以上の差」がつくことも普通にあるんです。
これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。
「すぐに売却する気はないけど、それでも査定できるの?」と思うかもしれません。
でも安心してください。家の価値がいくらなのか?を把握するだけでも利用できます。
・結果は、査定を依頼した会社から早ければ当日にメールや電話などで教えてもらえます。
・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
今や、不動産売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産コンサルタント
「家にいくらの価格がつくのか?」
中古住宅が高値で売れる今、家の価値が1番高い今日のうちに、無料で査定をしてもらいましょう。
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今、不動産が高く売れるベストタイミング!
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングでイエウールで査定した場合、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
(引用:イエウール公式サイト)
まずは今の資産価値を把握するためにも、査定だけでもしてみておくことをオススメします。
※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。