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空き家を放置しすぎて行政代執行になるかも…
解体費用なんて払えない…
行政代執行の費用が払えない場合、あなたの今後の人生に大きな影響を及ぼすことになるかもしれません。
不動産コンサルタント
【重要】
まずは、行政代執行の費用が払えない場合の解説へ行く前に「不動産の価値」「一戸建てvsマンションの価値」「不動産価値を高める方法」方法について紹介します。
相続が決まれば、色々なことを考え行動に移すかと思います。その時に重要なのが資産価値の大きい不動産になります。
その歳、何もわからないとならないように、今のうちに大切な資産について把握し、新たな人生へのステップへと繋げましょう。
この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。
＜＜お役立ちページ＞＞
・国土交通省/住宅の資産価値に関する研究
・土地の資産価値は目的と基準で変わる！
・不動産価値の決まり方とは？
不動産の資産価値について
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無か？などでも資産価値は変わってきます。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
医療施設や教育機関は充実しているか？お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
行政代執行にかかる費用は所有者の負担
特定空き家における行政代執行とは
特定空き家に指定された後も所有者が管理義務を怠った場合、行政が強制的に解体・撤去を行うこと。
行政代執行の1番のリスクは、高額の解体費用を請求されることです。
行政代執行の場合は解体業者を自分で選べないため、高額になる可能性が高くなります。
国土交通省の発表によると、過去の行政代執行での解体費用で約1,000万円かかった事例もあるほど。
それでも、解体・撤去にかかった費用はすべて空き家の所有者が負担しなければいけません。
行政代執行の費用が払えない場合に起こること
【財産が差し押さえられる】
所有者が解体費用を支払わない(支払えない)場合、財産を差し押さえられてしまいます。
差し押さえの対象となるもの
現金、預貯金、株式、不動産、車、貴金属、給与の1/4など、すべての資産
生活できなくなるほど差し押さえられることはありませんが、確実に大きな負担となるでしょう。
【個人情報がさらされる】
特定空き家に指定されたり行政代執行が行われたりすると、ニュースやネットで公開されることがあります。
会社や知り合いに知られたら「空き家法に違反して周囲に迷惑をかけた結果、行政処分を受けた人」として社会的信用を失うことになりかねません。
独自の空き家条例を設けて、特定空き家の所在地や必要な処置、所有者の名前などの個人情報を公開している自治体も実際にあります。
行政代執行を回避するためにやるべきこと
もしも、行政代執行で高額の解体費用を請求されてしまったら…
財産を差し押さえられながら長い年月をかけて支払い続けるしかありません。
自分で修繕や解体すれば行政代執行は免れますが、それにも高額な費用がかかりますよね。
そこで、所有している空き家が行政代執行になりそうなら、今すぐその空き家の価値を査定してみるのがおすすめです。
実は現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで今、空き家がいくらで売れるのか？を調べれば、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
その場合は、行政代執行になる前に売却してしまえばいいのです。
行政代執行の不安から解放され、固定資産税や管理費の負担がなくなるメリットもあります。
本来なら大金を支払わなければいけなかったのに、逆に大金が手に入るかもしれない、貴重なチャンスを逃さないでくださいね！
不動産コンサルタント
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
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今や、不動産売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産コンサルタント
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。