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遺産相続の際に「配偶者の税額軽減」を利用すべきか迷っている…。
相続税が0円になってお得そうだけど、利用しない方がいいケースもあるの？
不動産コンサルタント
【重要】
まずは、配偶者の税額軽減について解説する前に「不動産の価値」「一戸建てvsマンションの価値」「不動産価値を高める方法」方法について紹介します。
相続が決まれば、色々なことを考え行動に移すかと思います。その時に重要なのが資産価値の大きい不動産になります。
その際、何もわからないとならないように、今のうちに大切な資産について把握し、新たな人生へのステップへと繋げましょう。
この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。
＜＜お役立ちページ＞＞
・国土交通省/住宅の資産価値に関する研究
・土地の資産価値は目的と基準で変わる！
・不動産価値の決まり方とは？
不動産の資産価値について
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無か？などでも資産価値は変わってきます。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
医療施設や教育機関は充実しているか？お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
配偶者の税額軽減とは？
配偶者の税額軽減は、亡くなった方の財産を配偶者が相続する場合に「法制相続分」もしくは「1億6,000万円」まで相続税がかからない特例制度です。
法定相続分とは民法上の遺産分割の方法で、以下のように定められています。
- 子が1人：配偶者が1/2、子が1/2
- 子が2人：配偶者が1/2、子が1/4ずつ
配偶者の税額軽減は自動的に適用されるわけではなく、利用するには2つの条件を満たす必要があります。
① 遺産分割協議書の作成
遺産分割協議書とは、遺産分割の内容をまとめたものです。すべての相続人が内容に納得して実印を押し、印鑑証明書を添付する必要があります。
② 相続税の申告書を提出
必ず①で作成した遺産分割協議書を添えて、相続税の申告書を税務署へ提出します。
相続税はかからないから…と放置していると、裁判所から「決定」処分が下されます。
そうなると配偶者の税額軽減は適用されず、税務署の調査により算出された相続税を支払うことになります。
決定処分後に異議を申し立てても認められないので、配偶者の税額軽減を利用したい場合は必ず①② を満たして相続税の申告を行いましょう。
配偶者の税額軽減は2次相続にも注意！
配偶者の税額軽減は魅力的な制度ですが、先のことを考えず安易に利用すると2次相続で大損するケースがあるためご注意ください。
実際に、以下のような条件で相続税がどうなるのか計算してみましょう。
・夫の資産：8,000万円
・妻の資産：8,000万円
・子1人
もし夫が亡くなった際にすべての財産を妻が相続した場合、配偶者の税額軽減を利用すれば相続税はかかりません。
しかし後に妻も亡くなった際、子は合計1億6,000万円を相続し、相続税は3,260万円となります。
一方で、夫が亡くなった際にすべての財産を子が相続した場合、470万円の相続税がかかります。
後に妻が亡くなった際の相続税は680万円となり、相続税の合計は1,150万円です。
このケースでは、配偶者の税額軽減を利用すると2,110万円も多く相続税を納めることになってしまいます。
このように、場合によっては配偶者の税額軽減を利用しない方がよいこともあります。
夫婦それぞれの財産や子の人数によっては損する可能性もあるので、慎重に検討しましょう。
持ち家がある方必見！相続で大損しないために…
もし相続財産の中に持ち家があるなら、大損しないためにもうひとつ知っておくべきことがあります。
それは、「家の価値(売却価格)」です。
相続のときに家の価値を間違って認識していると大損してしまいます。
実は今なら、思わぬ高値がつく可能性がありますよ。
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで今、家がいくらで売れるのか？を調べれば、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
不動産コンサルタント
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
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今や、相続する不動産の売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産コンサルタント
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。