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遺言書の内容に納得がいかない…。
遺留分を請求できないかな？
遺留分の請求には時効があります。
請求を検討している場合は、できるだけ早く行いましょう。
不動産コンサルタント
また、相続財産の中に不動産がある場合は絶対に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。
【重要】
まずは、遺留分について解説する前に「不動産の価値」「一戸建てvsマンションの価値」「不動産価値を高める方法」方法について紹介します。
相続が決まれば、色々なことを考え行動に移すかと思います。その時に重要なのが資産価値の大きい不動産になります。
その歳、何もわからないとならないように、今のうちに大切な資産について把握し、新たな人生へのステップへと繋げましょう。
この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。
＜＜お役立ちページ＞＞
・国土交通省/住宅の資産価値に関する研究
・土地の資産価値は目的と基準で変わる！
・不動産価値の決まり方とは？
不動産の資産価値について
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無か？などでも資産価値は変わってきます。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
医療施設や教育機関は充実しているか？お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
遺産相続の遺留分とは？
遺留分とは、遺言書の内容に偏りがある場合に、法定相続人が最低限の相続財産を請求できる権利です。
「遺留分侵害額請求」を行うことで、遺言書の内容にかかわらず一定割合までは遺産を取り戻すことができます。
遺留分を請求できる人
遺留分の請求が認められているのは法定相続人のみです。
亡くなった方の配偶者は必ず相続人となりますが、それ以外の相続人には相続順位があります。
1位：子（いない場合は孫→ひ孫）
2位：父母（いない場合は祖父母）
3位：兄弟姉妹（いない場合は甥・姪）
1位から順に相続人となり、該当者がいない場合は2位、3位へと移動します。
ただし3位の兄弟姉妹は法定相続人にはなり得ますが、遺留分の権利は認められません。
また相続放棄した人、虐待や非行により相続排除された人、遺言書の偽造や隠ぺいを行った相続欠格者にも遺留分の権利はありません。
遺留分の計算方法
遺留分の金額は以下のように算出します。
① 相続財産の総額を出す
現預金や貴金属、不動産、有価証券など相続財産の総額を計算します。相続財産には１年以内の生前贈与や、借金などマイナスの資産も含まれるためご注意ください。
② ①に遺留分割合をかける
遺留分割合は以下のとおりです。
| 相続人 | 遺留分割合 |
| 配偶者のみ | 2分の1 |
| 子のみ | 2分の1 |
| 父母のみ | 3分の1 |
| 配偶者と子 | 配偶者が4分の1 子が4分の1 |
| 配偶者と父母 | 配偶者が6分の2 父母が6分の1 |
遺留分の割合は「法定相続分の半分」と考えるとわかりやすいでしょう。
遺留分の請求方法
①「遺留分侵害額請求書」を送付する
遺留分侵害者に対して遺留分侵害額請求書を送ります。証拠能力の点から、内容証明郵便で送付するとよいでしょう。
② 遺留分侵害者と話し合う
遺留分侵害者やその他の法定相続人と話し合いを行います。話し合いでまとまらない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てましょう。
③ 訴訟を起こす
調停でもまとまらなかった場合には、遺留分侵害額請求の訴訟を起こします。
知らないと大損！絶対にしておくべきこと
遺留分は遺言書よりも優先されます。
遺言書の内容に納得がいかない場合は、できるだけ早く遺留分損害額請求を行いましょう。
遺留分損害請求には「遺留分侵害を知った日から1年」「相続発生から10年」という時効があります。
また相続財産の中に不動産がある場合は、相手任せにせず自分でもその価値を把握しておくことが重要ですよ。
実際の価値よりも低い価格で計算されると、相続額で大損する可能性があります。
不動産コンサルタント
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
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・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
遺留分の請求を考えているなら、真っ先に不動産の価値を調べておきましょう。
不動産コンサルタント
「不動産にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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