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住宅ローンの返済額を減らしたい…
毎月の返済額の負担が大きい…
もっと金利の低い住宅ローンへの借り換えで負担を軽減したいと考える方は多いですよね。
住宅ローンの借り換えにはデメリットもあります。損しないためにしっかり考えましょう。
不動産コンサルタント
【重要】
まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」「一戸建てvsマンションの価値」「不動産価値を高める方法」方法について紹介します。
住宅ローンの借り換えを考えるようになった時、色々なことを考え行動に移すかと思います。その時に重要なのが今の家について。
借り変えが決定すれば今の家から新たな家に住み替え…ということも現実的になってきます。
その歳、何もわからないとならないように、今のうちに大切な資産である家について把握し、新たな人生へのステップへと繋げましょう。
この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。
＜＜お役立ちページ＞＞
・国土交通省/住宅の資産価値に関する研究
・土地の資産価値は目的と基準で変わる！
・不動産価値の決まり方とは？
不動産の資産価値について
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無か？などでも資産価値は変わってきます。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
医療施設や教育機関は充実しているか？お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
住宅ローン借り換えのメリット
返済額を減らせる
今より低金利の住宅ローンに借り換えることで利息の負担が軽減され、総返済額や毎月の返済額を減らせます。
金額だけでなく、返済期間の短縮も可能です。
金利のタイプの変更もできる
固定金利から変動金利に借り換えると金利負担を軽減できる可能性があります。
逆に変動金利から固定金利への変更は、今後の金利上昇の不安解消に有効です。
団体信用生命保険(団信)を見直せる
借り換えの際、団信の保障を今までより手厚い内容にできる可能性があります。
死亡や高度障害だけでなく、ガンや介護に対応した団信を選べたら安心ですよね。
住宅ローン借り換えのデメリット
借り換えには初期費用がかかる
住宅ローン借り換えには「今の住宅ローンを完済するための費用」と「新しい住宅ローンを借り入れるための費用」が必要です。
2,000万円の借り換えをした場合、大体70万～90万円程になります。
・完済時の費用 全額繰上返済手数料や抵当権抹消費用など
・借入時の費用 新しく借り入れる金額に応じた事務手数料や抵当権設定費用、印紙税など
借り換えの手続きは手間がかかる
借り換えでは、ふたつの住宅ローンの手続きを同時進行で行わなければいけません。
書類の準備や審査、金融機関や司法書士とのやりとり、融資実行後は今までの住宅ローンの完済手続きと大忙しです。
金利変動リスクの可能性がある
変動金利の住宅ローンに借り換えた場合、今後金利が上昇する可能性があることは覚えておく必要があります。
住宅ローン控除対象外の可能性がある
借り換え時に残りの返済期間が10年未満だと、住宅ローン控除は受けられません。
住宅ローン借り換えの注意点
住宅ローン借り換えは、低金利の住宅ローンに借り換えれば必ずしも得をするわけではない点には注意が必要です。
手数料や諸費用などを考えず、金利の差だけで借り換えるとメリットがない場合もあります。
団信についても保障内容が前よりも劣ることに気づかず借り換えてしまった…なんてケースも。
住宅ローンの借り換えをするなら、手数料や諸費用を超える総支払額の軽減があり、団信の保障も強化されるのかをしっかりとチェックしないと後悔するかもしれません。
そして、もうひとつ、住宅ローン借り換えの前にやらないと大損するかもしれない事があります。
住宅ローン借り換えの前にやるべきこと
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで今、家がいくらで売れるのか？を調べれば、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
その場合は住宅ローンを借り換えるよりも、家を売却した方がお得になりますよ。
買った時よりも高い査定額が出る可能性も。今よりもっといいところに住み替えできるチャンスかもしれません！
不動産コンサルタント
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼できます。
それが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。
イエウールが凄いのは「全国1,900以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
間取り、築年数、坪数など数項目の情報を入力だけ。（数値は正確に分からなくても大体でOK）
すると、イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社で査定が行われますので、結果、あなたの家の最高査定額が分かる仕組みです。
⇒60秒で家の査定依頼が可能!イエウールだと「査定額に数百万円以上の差」がつくことも普通にあるんです。
これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。
「すぐに売却する気はないけど、それでも査定できるの？」と思うかもしれません。
でも安心してください。家の価値がいくらなのか？を把握するだけでも利用できます。
・結果は、査定を依頼した会社から早ければ当日にメールや電話などで教えてもらえます。
・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
今や、不動産売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産コンサルタント
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。