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毎月支払う住宅ローン。できれば早く返済してしまいたいですよね。
しかし、繰り上げ返済にはデメリットも多いので注意が必要です。
不動産コンサルタント
まずは、住宅ローンの繰り上げ返済の前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由
利息の負担を減らすために、住宅ローンの繰上げ返済を検討しいる方も多いのではないでしょうか。
しかし実際には繰上げ返済に大きな節約効果はなく、むしろ損する可能性の方が高いでしょう。
繰上げ返済してはいけない4つの理由を、以下で詳しく解説していきます。
① 手元のお金が減る
突然の病気や失業など、もしもの時に備えて手元にある程度の現金を残しておくことは重要です。
もしまとまったお金が必要になった場合、銀行からお金を借りるには1～18%の利息がかかります。
住宅ローンは他のローンと比べても超低金利なので、繰り上げ返済するより手元に残しておいた方がよいですよ。
② 住宅ローン控除が減る
住宅ローンを組むと最大13年間、住宅ローン控除によりローン残高の0.7%が所得税から控除されます。
年末時点の残高に応じて控除額が決まるので繰り上げ返済するとその分、控除額が減少します。
どうしても繰り上げ返済したいなら、13年の住宅ローン控除をフル活用してからがおすすめです。
③ 団体信用保険がある
団信に加入していると、債務者がガンにかかったり、亡くなった場合、残りのローンをすべてチャラになります。
何も起きないに越したことはないですが、万が一のことが起きた時に残高が多ければ多いほど得することになります。
団信の保険料は借入額にもよりますが、月2,500円程度なので一般的な生命保険と比べても圧倒的にお得です。
そのため、万が一に備えて繰り上げ返済しておく必要はありませんよ。
④ 資産運用の方がお得
繰り上げ返済は余剰資金で行うものですが、もし余裕があるなら資産運用の方がおすすめです。
住宅ローン金利が1.5％だった場合、繰り上げ返済による節約効果は1.5%ですが、1.5％以上で長期運用することは簡単です。
新NISAが始まった今、余剰資金は住宅ローン金利の節約以上の利益が期待できる投資に回した方がよいでしょう。
人気のS&P500なら、過去30年間の平均利回りは約10%です。
知らないと大損！持ち家があるなら知っておくべきこと
もし持ち家があるなら、今すぐに家の価値を調べておきましょう！
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで今、家がいくらで売れるのか？を調べれば、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
立地によっては、買った時より高く売れる可能性もありますよ！
今の生活に不便してなくても、査定額次第ではもっといいところに住み替えできる可能性も。
不動産コンサルタント
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼できます。
それが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。
イエウールが凄いのは「全国1,900以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
間取り、築年数、坪数など数項目の情報を入力だけ。（数値は正確に分からなくても大体でOK）
すると、イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社で査定が行われますので、結果、あなたの家の最高査定額が分かる仕組みです。
⇒60秒で家の査定依頼が可能!イエウールだと「査定額に数百万円以上の差」がつくことも普通にあるんです。
これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。
「すぐに売却する気はないけど、それでも査定できるの？」と思うかもしれません。
でも安心してください。家の価値がいくらなのか？を把握するだけでも利用できます。
・結果は、査定を依頼した会社から早ければ当日にメールや電話などで教えてもらえます。
・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
今や、不動産売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産コンサルタント
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。