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マンション売却には適したタイミングがあります。
2024年はマンションの売り時なのか、1年の中でもいつ売ればいいのか、気になりますよね。
不動産コンサルタント
【重要】
まずは、2024年マンションを売るタイミングを解説する前に「不動産の価値」「一戸建てvsマンションの価値」「不動産価値を高める方法」方法について紹介します。
相続が決まれば、色々なことを考え行動に移すかと思います。その時に重要なのが資産価値の大きい不動産になります。
その際、何もわからないとならないように、今のうちに大切な資産について把握し、新たな人生へのステップへと繋げましょう。
この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。
＜＜お役立ちページ＞＞
・国土交通省/住宅の資産価値に関する研究
・土地の資産価値は目的と基準で変わる！
・不動産価値の決まり方とは？
不動産の資産価値について
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無か？などでも資産価値は変わってきます。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
医療施設や教育機関は充実しているか？お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
マンションを売るタイミングを見極めるポイント６つ
1．築年数
マンションは築年数が浅いほど高値がつきます。
10年を超えると修繕箇所が増え、年数が経って老朽化が進むほど買い手はつきにくくなあります。
大規模な修繕を行った後は再び売れやすくなりますが、少しでも高値で売りたいならできるだけ早く売るのがポイントです。
2．住宅ローン
通常、不動産を購入する際はローンを組みますが、金利が上がると買い手のマンション購入意欲は減少します。
つまり、売り時は低金利の時期。日銀の金利政策などによって金利が上がってくるとマンション購入希望者が減って売れづらくなると考えられます。
2024年3月19日に日銀がマイナス金利終了を発表したため、利上げが行われる前に売却するのがいいでしょう。
3．時期
マンションの売却に適した時期は、進学、就職、転職、転勤など新生活に向けて需要が増える2～3月頃です。
逆に売れにくい時期は、物件を探し始める1月と厚さが厳しい8月と言われています。
売却には平均で3ヶ月ほどかかるため、11～12月頃から売却活動を始めるといいでしょう。
4．税金
マンションを売却するとかかる譲渡所得税は、マンションの所有期間によって税率が変わります。
| 短期譲渡所得 (５年以下) |
39.63% 所得税30.63% 住民税9% |
| 長期譲渡所得 (5年超) |
20.315% 所得税15.315% 住民税5% |
マンションを売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下か5年を超えるかがポイントです。
ただ、3,000万円控除が使えるため売却益が3,000万円以下の場合は5年以下でも税金はかかりません。
5．マンションと周辺の環境
・大規模修繕後
外壁やエントランスなど共有部分の大規模修繕を行うと、外観が美しくなり購入希望者に好印象を与えます。
・周辺環境の変化
近くに大型商業施設や交通公共施設、病院などができた場合も、生活の利便性をアピールできるため売れやすくなるでしょう。
6．ライフイベントなど
・子どもの進学を機に一人部屋を考えている
・通学や通勤に便利な場所がいい
・定年退職後は駅や病院の近くに住みたい
・マンションを相続したけど住まない
築年数だけで考えずに、自分にとってのベストタイミングで売却に動き出しましょう。
2024年はマンションを売るタイミング！高値で売る1つの方法
不動産市況は日々変化しますが、2024年はマンションの売り時と考えられています。
以下は現在、不動産の価格が大きく高騰しているのを表したグラフです。
新築マンションの価格が上がると中古マンションを検討する方が増え、取り引きが活発になった結果、中古マンション価格も上がります。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで今、マンションがいくらで売れるのか？を調べれば、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
好調な中古マンション市場は、2024年もその流れが続くとされているので、チャンスを逃さないでくださいね！
不動産コンサルタント
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不動産コンサルタント
「マンションにいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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