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認知症の親の家を売る場合、どうすればいいんだろう？
手続きを間違えると売買契約が無効になったり、訴訟問題に発展したりする恐れがあるため注意が必要です。
不動産アドバイザー
家を売却する前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。
まずは、認知症の親の家を売却する手順について解説する前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
認知症の親の家を売るにはどうする？
介護費用を捻出するために、親の家の売却を検討されている方も多いのではないでしょうか。
しかし親が認知症の場合は注意が必要です。
子が勝手に売却してしまうと、ほかの相続人との訴訟問題に発展する恐れがあります。
通常、認知症などで思考能力が著しく低下した方が不動産の売買契約を結ぶことはできません。
ただし軽度の認知症で思考能力があると判断されれば、子が代理人となって売却手続きを進められます。
また重度の認知症の場合は、成年後見制度を利用することで不動産の売却が可能になります。
法定後見人にかかる費用
まず裁判所に支払う手数料や戸籍謄本などの入手費用として、１万円ほどかかります。
本人の判断能力を鑑定する必要がある場合（全体の10%程度）は、5万～10万円の鑑定費用も必要です。
また後見人から請求があれば、家庭裁判所の判断によっては報酬を支払う必要があります。
報酬の目安は月2万～6万円程度です。
自治体によっては助成金が出る可能性があるので、市区町村役場に問い合わせてみるとよいでしょう。
約80%の市区町村に助成金制度があります。
法定後見制度を利用して不動産を売却する手順
法定後見人を定めて不動産を売却する手順は、以下のとおりです。
- 成年後見制度開始を裁判所に申し立てる
- 裁判所が法定後見人を選定する
- 不動産会社と契約して家を売り出す
- 買主と売買契約を結ぶ
なお、現在住んでいる家の売却には裁判所の許可も必要です。
認知症の親の家を売却する前にしてくべきこと
家の売却を検討しているなら、まずは現在の価値を把握しておくことが重要です。
１社だけに依頼すると提示された金額が高いのか低いのか判断できないため、最低でも3社以上に査定依頼して比較しましょう。
とはいえ地元の不動産会社を１軒ずつ回るのは大変ですよね。
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今なら思わぬ高値がつく可能性がありますよ！
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングでで査定してみた場合、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
まずは今の資産価値を把握するためにも、査定だけでもしてみておくことをオススメします。
価格が高騰している今のうちに売却しておくことで、親によりよい介護サービスを受けさせてあげられる可能性がありますよ。
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
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今や、不動産売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産アドバイザー
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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