離婚後も住宅ローンが残る家に妻が住む方法は？今すぐしておくべき１つの準備
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特に持ち家がある方には必見の内容です。
離婚後の家のことで悩んでいる方の助けに少しでもなればうれしく思います。
「持ち家がある場合」まずは、離婚後も住宅ローンが残る家に妻が住む方法を解説する前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
離婚して住宅ローンが残る家に妻が住む方法
夫名義で住宅ローンが残る家に、離婚後も妻が住む方法には以下のようなものがあります。
住宅ローンと家の名義を妻に変更する
住宅ローンが残る家に妻が住む場合、ローンの名義は妻に変更するのが原則です。
ただし、妻が住宅ローンの審査に通る必要があるため、専業主婦やパート主婦、連帯保証人の収入によっては難しいかもしれません。
夫名義のまま夫がローンを支払う
よくあるのは、慰謝料や養育費の代わりに財産分与として妻が家をもらうケースです。
子供がいると環境を変えたくないと考える方も多いですよね。
ただし、住宅ローンは契約者本人が住まないと契約違反になるため、金融機関には事前に伝えておきましょう。
夫名義のまま妻が夫に家賃を支払う
妻の過失で離婚する場合など、夫に家賃を支払う形で家に住み続ける選択もあります。
家賃の金額は夫婦の話し合いで設定可能です。
夫婦でローンを支払い続ける
連帯債務型のローンで家も共有名義の場合に、妻が住んでローンは2人で支払っていく方法です。
連帯債務や連帯保証人を外れたい場合は、同等の条件の人を代わりに見つける必要があります。
任意売却して所有者に家賃を支払う
不動産会社や親族などに家を売却して、名義人になった第三者に家賃を支払って住む方法です。
離婚後の関わりや固定資産税の負担もありませんが、売却価格は相場の1～3割安くなるでしょう。
離婚後に住宅ローンが残る家に妻が住むリスク
「夫がローンを支払う」「夫婦でローンを返済する」場合は以下のリスクに気を付けましょう。
夫がローン返済を滞納するかもしれない
もし夫がローンの支払いを滞納したら、最悪の場合、家は競売にかけられます。
遅れて支払えば遅延損害金もかかりますし、競売にかけられたら強制退去も拒否できません。
夫が自分の持ち分を売るかもしれない
家を共有名義で所有している場合、自分の持ち分だけを売却することができます。
夫が自分の持ち分を売却すれば、知らないうちに他人と共有名義になっていた…なんてことに。
夫の単独名義の場合は、新しい所有者から家賃を請求されたり立ち退きを命じられたりする可能性もあります。
妻が住む以外の方法とお金の注意点
離婚後も家に妻が住む以外の方法は主に2つ。
・夫が住んで妻は代償金(家の価値の1/2)をもらう
・家を売却して夫婦で利益を分ける
どちらもまとまったお金が手に入ることと、現金化することでトラブルになりにくいのがメリットです。
ですが、これらの方法ならまとまったお金で新しい生活の準備ができますよね。
離婚する際に注意するべきお金の問題の中で、
特に重要な事は、財産分与で損をしないことです。※夫婦の共有財産は2分の1の割合で均等に分けます
どちらにしても、家の売却価格によって大きな差が出るため、離婚する時にしておかないと大損する事が１つあります。
離婚で大損しない為にするべき事
それは、
「家の価値がいくらなのか？」
を自分でしっかりと把握しておく事です。
家の価値が把握できていないと…
財産分与の話し合いの中で、旦那から
「家の残りのローンは俺が払うから」
と言われ、その時はそれでいいと思って言う通りにしたんです。
しかし、後で調べて見ると何とその時に
住んでた家が、ローン残債を差し引いても
500万以上の価値がある事が分かったんです！
つまり、私は単純に貰えるはずだった
250万円以上のお金をみすみす無駄にしていたのです。
でも気付いた頃にはもう遅く。。
完全にその条件で同意して離婚した為、今更どうにもなりませんでした。
家の価値は、相手任せにせず自分でしっかり知っておくことが大事！
知らないままでは不利になるばかりか、相手に有利に立たれ騙される場合もあるからです。
家の価格を１番かんたんに調べる方法
家の価値は、スマホから無料で簡単に査定依頼をして調べられます。
1番正確で信頼できるのが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。
イエウールが凄いのは「全国1,900以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
住所、間取り、築年数、坪数などの数項目の情報を入力するだけ。（数値は正確に分からなくても大体でOK）
すると、イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社間で、「他社に取られないよう競い合いがはじまる」ことで査定額がどんどん上がります。
結果、あなたの親の家の最高査定額が分かります。
イエウールなら「査定額に数百万円以上の差」がつくことも普通にあるんです！
「今すぐには売却する気はないけど、それでも査定できるの？」と思うかもしれません。
でも安心してください。家の価値がいくらなのか？を把握するだけでも利用できます。
・結果は、査定依頼をした会社から早ければ当日にメールか電話で教えてもらえます。
・「査定をしたから家を売らないといけない」ということはありませんので、査定をした後で「よかったら売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
離婚を考えていて持ち家があるなら。
「住んでいる家の価値をしっかり把握できてますか？」
ローンの支払いが遅れてトラブルになる事も多いので、家は売却して財産分与してしまうのが損しないコツです。
私のように後から後悔しない為にも、まずは無料で現在の家の価値を把握しておく事を強くオススメします！
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今、不動産が高く売れるベストタイミング！
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングでイエウールで査定した場合、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
(引用:イエウール公式サイト)
まずは今の資産価値を把握するためにも、査定だけでもしてみておくことをオススメします。
※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。