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投資用マンションを売却すると、税金や確定申告はどうなるんだろう？
大体どれくらいの税金がかかるのか、把握しておきたいですよね。
不動産コンサルタント
【重要】
まずは、投資用マンション売却にかかる税金の前に「不動産の価値」「一戸建てvsマンションの価値」「不動産価値を高める方法」方法について紹介します。
相続が決まれば、色々なことを考え行動に移すかと思います。その時に重要なのが資産価値の大きい不動産になります。
その歳、何もわからないとならないように、今のうちに大切な資産について把握し、新たな人生へのステップへと繋げましょう。
この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。
＜＜お役立ちページ＞＞
・国土交通省/住宅の資産価値に関する研究
・土地の資産価値は目的と基準で変わる！
・不動産価値の決まり方とは？
不動産の資産価値について
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無か？などでも資産価値は変わってきます。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
医療施設や教育機関は充実しているか？お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
投資用マンションを売却する際の税金
投資用マンションを売却すると、以下のような税金がかかります。
① 登録免許税（抵当権抹消登記）
② 印紙税
③ 譲渡所得にかかる所得税・住民税
④ 消費税（課税事業者のみ）
① 登録免許税（抵当権抹消登記）
投資用マンションを売却する際には、抵当権の抹消手続きが必要です 。
登録免許税は1つの不動産につき1,000円で、マンションの場合は土地と建物それぞれに課税されます。
手続きを司法書士に依頼すると別途3万円ほどかかりますが、自分で行うことも可能です。
② 印紙税
印紙税は投資用マンションの売買が成立した際に納める税金です。
税額は以下のとおり、契約金額によって変動します。
| 契約金額 | 印紙税額 |
| 100万～500万円 | 1,000円 |
| 500万～1,000万円 | 5,000円 |
| 1,000万～5,000万円 | 1万円 |
| 5,000万円～1億円 | 3万円 |
③ 譲渡所得にかかる所得税・住民税
投資用マンションの売却で利益が出た場合、その売却益に対して所得税と住民税がかかります。
売却益＝売却金額ー(取得費用＋譲渡費用)
取得費用：マンション購入費用や仲介手数料、リフォーム費用など
譲渡費用：売却時の仲介手数料や印紙税など
ただしマンションの購入費用は全額が取得費用となるわけではなく、減価償却費を差し引いて計算します。
また所得税・住民税の税率は所有年数によって異なります。
- 5年以上の場合：約20%
- 5年以下の場合：約39%
④ 消費税（課税事業者のみ）
通常、個人の場合は消費税がかかりませんが、課税事業者になっている場合は建物部分の売却益に対して消費税がかかります。
課税事業者となるのは、以下のようなケースです。
- インボイス制度に登録している個人事業主
- 2年前の課税売り上げが1,000万円超の事業者
投資用マンションの売却で確定申告が必要なケース
投資用マンションを売却すると、税務署から「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」が届きます。
利益が出なかった場合は「申告しない」と回答して返送すればよいのですが、利益が出た場合は3月15日までに確定申告が必要です。
期日までに確定申告を行わないと脱税とみなされる可能性があるため、必ず行いましょう。
投資用マンションをできるだけ高く売却するコツ
投資用マンションをできるだけ高く売りたいなら、売却する時期とどこで売るかが重要です。
今なら高値で売れる可能性が高いですよ！
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
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不動産コンサルタント
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不動産コンサルタント
「不動産にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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