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売れない土地を手放したい…！
相続した土地がなかなか売却できず、相続税や固定資産税の支払いにお困りの方も多いのではないでしょうか。
不動産コンサルタント
【重要】
まずは、売れない土地を物納できるのかについて解説する前に「不動産の価値」「一戸建てvsマンションの価値」「不動産価値を高める方法」方法について紹介します。
相続が決まれば、色々なことを考え行動に移すかと思います。その時に重要なのが資産価値の大きい不動産になります。
その歳、何もわからないとならないように、今のうちに大切な資産について把握し、新たな人生へのステップへと繋げましょう。
この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。
＜＜お役立ちページ＞＞
・国土交通省/住宅の資産価値に関する研究
・土地の資産価値は目的と基準で変わる！
・不動産価値の決まり方とは？
不動産の資産価値について
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無か？などでも資産価値は変わってきます。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
医療施設や教育機関は充実しているか？お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
売れない土地は物納できる？
結論からお伝えすると、売却が難しい土地は物納もほぼ不可能と考えた方がよいでしょう。
実際、国税庁の「相続税の物納処理状況等」によると、令和3年度の物納率は全体のわずか0.013%です。
物納が難しい理由は3つあります。
① 物納は金銭での納税が不可能な時のみ
まず前提として物納は相続税にのみ認められており、固定資産税などの納付には利用できません。そして相続財産の中に金銭や現金化できる財産があり、相続税の金額を超えている場合には、金銭で納める必要があります。
② 物納よりも延納制度が優先される
相続時に金銭での全額納付が難しい場合でも、納税義務者に分割払いの能力があると判断されれば、延納制度による分割払いが求められます。物納は延納も不可能な場合にのみ検討されます。
③「物納適格財産」でなければならない
①②をクリアしても、物納を希望する土地が「物納適格財産」と認められなければ物納できません。以前は基準があいまいでしたが、平成18年に物納適格財産の基準が明確化されたことで物納件数は激減しました。公道に面した部分が少ない土地や崖池、変形地などは物納を拒否される可能性が高いでしょう。
物納は現実的な手段とは言えないため、その他の方法を検討する必要があります。
売れない土地を物納できない場合の対処法
売却や物納が難しい土地を手放す方法は、3つあります。
・相続土地国庫帰属制度を利用する
相続や遺贈によって取得した土地であれば「相続土地国庫帰属制度」を利用して手放せる可能性があります。ただし物納と同様に条件が厳しく、建物が立っている土地や、管理に費用・労力がかかる土地などは引き取ってもらえません。また国庫に帰属させる際には、10年分の土地管理費相当額の負担金を納める必要があります。
・自治体に寄付する
自治体に申し込みをして受理されれば、土地の寄付が可能です。ただしほとんどの自治体では寄付可能な土地の条件が定められており、使い道のない土地は受け付けてもらえない可能性が高いでしょう。
・隣人に売る／譲渡する
最も可能性があるのがこの方法です。一般的には需要のない土地でも、隣接する土地の持ち主にとっては価値があるケースもあります。ただ直接交渉するのは難しいので、隣人に売る場合でも不動産会社に仲介してもらった方がよいでしょう。無用なトラブルを避けられますし、値段交渉や手続きの代行もしてもらえるので安心ですよ。
もし相続したけど売れない土地があって困っているなら、まずは一括査定で仲介してくれる不動産会社を探してみましょう！
不動産コンサルタント
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不動産コンサルタント
「相続した不動産にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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