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アパート経営をやめようと思う…
古いアパートを相続したけど…
アパートを売却したいけど入居者がいる場合、どうするべきか困りますよね。事前に売却方法と注意点について理解しておくと安心ですよ。
不動産コンサルタント
アパートに住人がいる状態で売却する(オーナーチェンジ)
入居者の賃貸契約はそのままで売却するオーナーチェンジには、以下のようなメリットとデメリットがあります。
メリット
・すぐに家賃収入が得られるため売れやすい
買い手にとって、入居者募集の手間や費用もなく、購入後すぐに家賃収入が得られるのは大きなメリットです。収益性の見通しが立つことでローンの審査も通りやすく確実に売却できる確率が上がります。
・立ち退きを要求する手間や費用がかからない
入居者の賃貸契約はそのまま次のオーナーに引き継がれるため、立ち退きが必要ない分、比較的早く現金化できる点もメリットでしょう。
デメリット
・入居者がいるため内覧が難しい
事前に内覧で室内の確認ができないため、後からキズや欠陥などの瑕疵が見つかりクレームになる可能性があります。
アパートを空室にしてから売却する
・アパートの老朽化が目立つ
・家賃水準が低いなど収益性が低い
・空室率が上がっている
・高額な修繕費が予想される
このような場合、買い手がなかなか見つからないうえに売却価格も下がってしまうため、空室にして取り壊す前提で売却する方がお得な可能性があります。
メリット
・用途の自由度が高くなるため売れやすい
更地にする前提で売却することで、買い手は自由に利用できるため需要が増えます。購入希望者が多いほど、より早く売却できる可能性が高まるでしょう。
デメリット
・住人の立ち退きが必要
入居者は借地借家法で守られているため、立ち退きを要求するには正当な理由が必要です。「相続したアパートをただ売却したい」などの理由で立ち退いてもらうには、入居者が納得するだけの立ち退き料を支払うのが一般的です。
アパートを売却する際は住宅ローンに注意！
アパートを売却する場合、ローンが残っていると売却できません。
正確には、アパートの売却益でローン残債を一括返済する必要があり、ローン残債の方が上回っている場合は足りない分を自己資金から負担することになります。
売却してまとまったお金が手に入ると思っていたのに、ローンの返済に消えてしまった…とならないためにも。
アパートの売却を考えているなら、今のうちに知っておかないと後悔することがあるので解説していきますね。
アパートを売却するなら今やるべきこと
現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
つまり今はアパートが高値で売れる絶好のチャンス！
古いアパートでも、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
ローンが残っている場合でも、査定額によっては利益が多く手元に残ることになりますよ。
不動産コンサルタント
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼できます。
それが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。
イエウールが凄いのは「全国1,900以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
間取り、築年数、坪数など数項目の情報を入力だけ。（数値は正確に分からなくても大体でOK）
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これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。
「すぐに売却する気はないけど、それでも査定できるの？」と思うかもしれません。
でも安心してください。家の価値がいくらなのか？を把握するだけでも利用できます。
・結果は、査定を依頼した会社から早ければ当日にメールや電話などで教えてもらえます。
・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
今や、不動産売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産コンサルタント
「アパートにいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。