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相続問題は家族間の関係をも左右しかねない重要な問題です。
何らかの理由で前妻の子には遺産を相続させたくないと考えることもあるでしょう。
不動産コンサルタント
【重要】
まずは、本題へ行く前に「不動産の価値」「一戸建てvsマンションの価値」「不動産価値を高める方法」方法について紹介します。
相続が決まれば、色々なことを考え行動に移すかと思います。その時に重要なのが資産価値の大きい不動産になります。
その際、何もわからないとならないように、今のうちに大切な資産について把握し、新たな人生へのステップへと繋げましょう。
この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。
＜＜お役立ちページ＞＞
・国土交通省/住宅の資産価値に関する研究
・土地の資産価値は目的と基準で変わる！
・不動産価値の決まり方とは？
不動産の資産価値について
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無か？などでも資産価値は変わってきます。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
医療施設や教育機関は充実しているか？お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
前妻の子に相続させない方法
前妻の子に相続させない方法には、以下の4つの方法があります。
生前贈与をする
生前贈与は生きている間に財産を少しずつ移転する方法です。生前贈与から10年以上経過すれば、その財産は相続財産から除外されます。繰り返しおこなうことで、現金や預金を少しずつ渡すことができます。
生命保険を活用する
死亡保険金は受取人の固有財産とみなされるため、遺産分割の対象外になります。まとまった金額を残したいなら、後妻やその子を生命保険の受取人として指定しておきましょう。
遺言書を作成する
遺言書に書かれた内容は最優先で実行されます。そのため、遺言書を作成すれば、法定の相続分を越えた指定が可能となり、財産を特定の人へ効果的に分配することができます。
死因贈与をする
「死亡した場合のみ特定の人に財産を渡す」という条件付きの約束です。指定された財産は自動的に相続対象外となり、遺産争いから隔離されます。死因贈与は遺言書を作成する時間がない場合にも有効な方法です。
遺産を相続させる際には遺留分に注意が必要
遺留分とは、法律で保障される最低限度の相続分のことです。
前妻の子にも遺留分（法定相続分の２分の１）の遺産を相続できる権利があります。
亡くなる前に贈り物として財産を渡したり、生命保険の受取人を指定したりすることで、前妻の子に渡る遺産を少なくできます。
しかし、遺留分を請求されれば一定の遺産を分ける必要があるため、財産を渡さないことは不可能です。
相続争いを防ぐために今すぐやるべきこと
前妻の子に相続させない方法はありますが、どの方法も遺留分には注意が必要です。
特定の相続者に遺産を多く相続させると遺留分侵害請求のリスクがあり、面倒な事態を招くでしょう。
また、持ち家がある場合は家にいくらの価値があるかを知っておくことも大切です。
家の価値を把握しておくことで他の財産と公平に分けることができ、トラブルを避けやすくなります。
不動産コンサルタント
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不動産コンサルタント
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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